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        今天是 2019 年 2 月 23 日 星期六
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        杭州多板塊面臨價格體系重塑[2018/11/2 9時,來源:錢江晚報]  

        如果沒有限價,地價有多高,房價就能賣到多高?在即將過去的10月,答案已經顯而易見:隨著房價預期的轉變,即便沒有限價,杭州多個板塊的價格體系也已經撐不住,面臨重塑。在這些板塊,除非房企的資金實力足以支撐其熬過整個下行周期,否則降價只是時間問題。

        都會錢塘加推賣了不到6成

        購房者認為價格過高

        上周三晚,位于下沙大學城北的金地宋都都會錢塘第二次開盤。這次加推,都會錢塘推出了8號樓和15號樓共64套洋房,均價為27063元/m2(含3500元/m2精裝修),最終報名人數僅76組,中簽率高達84.2%。

        記者來到選房現場,發現報名登記的客戶有不少根本沒來選房,幾乎每10組客戶中就有3到4組缺席,甚至包括順位比較靠前、可以選到較好房源的購房者,如4號、7號、10號、13號、15號等。

        待選房結束,記者進入選房區看到,125m2的大戶型銷售了13套,89m2的小戶型賣了24套,總共去化了57.8%。這就是最真實的銷售數據。

        事實上,該項目首開的銷售情況就不太理想。首開的182套房源均為89m2的洋房產品,均價27170元/m2(含3500元/m2精裝修),開盤結束后還剩下了60多套房源未售完。在上周三的開盤現場,置業顧問告訴記者,首次開盤的房源,至今還剩一些沒有賣完。

        記者采訪了幾位最終沒有買房的購房者,大多覺得這個價格偏貴。一位購房者說:“板塊周邊的二手房,雖然是高層不是洋房,現在24000元/m2上下就能買到,有一些小區我問了一下,兩萬出頭的價格也能買得到,而且馬上就能入住。這么一比,都會錢塘要貴不少。”

        都會錢塘的樓面價13369元/m2,目前的價格顯然算不上限價。但現在的售價,已經遠高于周邊二手房價。雖然下沙的新盤不多,但購房者以剛需居多,對價格較為敏感,購買力似乎難以支撐目前都會錢塘的價格體系。

        接下去都會錢塘是否會進行價格的調整,尚待觀望。

        良渚板塊同質化明顯

        已有樓盤不用搖號

        良渚板塊一度經歷過融信瀾天和萬科未來城這兩個熱盤的“萬人搖號”,但隨著兩大紅盤清盤,該板塊眼下的日子“并不好過”。目前良渚板塊在售和待售的,幾乎都是洋房和排屋類產品,同質化嚴重,中簽率不斷提高。

        最為明顯的是中糧夢棲祥云,首開中簽率16.9%,第二次開盤中簽率67.4%。早在今年的六七月份,就已經有許多中介經紀人在轉發夢棲祥云的分銷信息,近日該樓盤再次加推4號樓和7號樓,均價24500元/m2,已經不用搖號,據悉最終去化率在30%左右。

        目前良渚板塊在售的幾個項目距離地鐵口并不近,如果走路的話幾乎都要20分鐘以上。清一色的洋房和排屋,價格不低,同類產品之間“踩踏”嚴重,因此可以說每個項目的蓄客壓力都很大。

        “畢竟這個板塊以剛需為主,洋房對于剛需來說性價比不夠高,而排屋產品的需求量畢竟沒有那么大,幾個項目一起入市,銷售遇到阻力很正常。”雙贏機構總經理章惠芳表示。

        蕭山不同板塊分化嚴重

        甚至出現“零報名”

        蕭山的幾個板塊則產生了明顯的分化。

        新板塊蕭山科技城的兩個樓盤銷售情況均不理想,其中一家房企號召員工分期付款購房,另一家房企則對員工下達帶客指標,不完成指標就扣獎金。

        這兩個樓盤的價格都在28500元/m2左右,在許多購房者的眼中,這個價格太高了。一位業內人士分析道:“這個板塊目前還很不成熟,直接跳過發展的階段,根據規劃和概念就定了這樣一個高價,市場一下子很難接受,尤其現在正趕上市場預期明顯下滑。”

        好在這兩個樓盤的地價都很低,完全具備價格調整的空間。是摒牢價格慢慢賣,還是調整板塊價格,取決于房企與項目股東的策略及資金實力。

        蕭山市北的情況也不算理想,甚至出現了樓盤搖號零報名的尷尬場面。究其原因,也是購房者認為價格過高,性價比過低。

        相比之下,靠近奧體核心的時代濱江翡翠之星,首開均價39800元/m2(含將裝修4500元/m2),74套房源吸引了1131組家庭報名,中簽率僅6.5%,順利售罄。

        高端盤扎堆入市

        競爭變得格外激烈

        這個10月,高價地項目開始扎堆入市,對于高端客戶的爭奪,也變得日益激烈。

        日前,備受關注的綠城建發沁園領出預售證,均價49471元/m2(含精裝修6000元/m2),考慮到該樓盤4萬+的地價,這個售價在很多人看來并不貴。最終,沁園順利售罄。但是接下去申花板塊的這些高價樓盤,將面臨更加激烈的競爭。

        該板塊內目前在售的還有首開杭州金茂府、融信公館ARC、融創宜和園等多個高價項目,銷售情況有好有壞。而尚未入市的有融信遠洋厘望、萬科融信古翠隱秀、杭房地塊等幾個樓盤,要消化這么多潛在供應量,需要大量的改善需求來支撐。

        在章惠芳看來,沁園已經消化了板塊內相當一部分需求,接下去板塊內的銷售壓力會很大:“改善型需求是最不確定的,這些購房者并不急著買,行情的轉變會讓這批人陷入觀望狀態。”

        沁園的售罄,也并不意味著限價樓盤就必定好賣。另一高端樓盤,申領出來的價格比開發商預期低了上萬元/m2,銷售結果卻很不理想。這也意味著,就算不限價,價格定得更高,結果會賣得更差。

        多個板塊

        將面臨價格重塑

        杭州的房產專家們,一致認為接下去杭州不少板塊面臨價格體系重塑。

        浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示,一方面是公眾預期發生改變,市場焦慮情緒迅速得到緩解,價格下行的預期,讓即便有真實需求的購房者都變得謹慎;另一方面,開發商的預期也發生了變化,原本指望價格放開,但在購房者的預期改變之后,限制的價格和市場實際價格差距迅速縮小,再繼續等待變得沒有意義,所以有部分開發商開始搶跑。

        丁建剛說:“各個板塊行情的變化,實際上都是大的市場預期改變之下的問題,許多板塊的價格系將面臨重塑。開發商將按照自己希望的現金回流速度來制定價格。另一個參考依據是,本區域內土地重置的價格,也就是說,有些高價地不能按照拿地時的高價來核算,而是按照現在的板塊或者區域價格來核算了。”

        中房數據資源中心首席企業咨詢師陳煥春則認為,市場本身就是一個動態的過程,“有些板塊有供需失衡的隱患,存在供大于求的可能,或者本身價格體系就不太正常,到了供需矛盾體現的時候自然就會進行價格調整。”


         
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