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        北京公積金“認房又認貸” 專家:對剛需影響大[2018/9/14 9時,來源:人民網-房產頻道]  

      人民網北京9月14日電 (孔海麗)13日晚間,北京市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》,要求9月17日起實行一系列公積金新政。

      新政變化包括公積金貸款實行“認房又認貸”,貸款額度與繳存年限掛鉤,每年遞增10萬元,北京市區戶籍到郊區購房可適當提高額度,月還款額不超過月收入60%等方面。

      多位業內人士分析認為,公積金調整對剛需影響巨大,尤其是年輕人群體,會進一步降低需求,對改善型群體來說,也會因為公積金拒絕對2套及以上住房發放貸款而受到影響。

      “認房又認貸” 2套以上住房不予貸款

      新政對借款人的認定,采取“認房又認貸”的標準,首套房貸款政策適用于名下無住房貸款記錄且在北京市無住房人群;凡不屬于首套房情形,被核定為是二套房的,按照二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的,不予貸款。

      差別化貸款 每繳存1年可貸10萬

      新政實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤,每繳存一年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,最高可貸120萬元。如借款申請人為已婚的,核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

      此外,落實北京城市總體規劃的有關要求,實行差別化貸款額度。借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的,購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(以下簡稱城六區)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況,但借款申請人的戶籍均在城六區的,購買城六區以外的首套住房,最高貸款額度可上浮10萬元;不屬于前述兩種情況的,購買首套住房,最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的,最高貸款額度為60萬元。

      首套房首付款不低于35% 二套不低于60%

      針對首付款比例,新政要求購買經濟適用住房的,首付款比例不低于20%;購買共有產權等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自主房的首付款比例不低于40%。

      購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。普通自住房和非普通自住房的認定標準,按北京市住房和城鄉建設委員會、北京市財政局、北京市地方稅務局于2014年9月30日聯合印發的《關于調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》(京建發[2014]382號)標準執行。若遇普通自住房和非普通自住房的認定標準調整,按調整后的標準執行。

      貸款期限計算到65歲 月還款額不超月收入6成

      在風險管控方面,新政對貸款年限、月還款額、擔保方式進行了調整。貸款期限從最長可以計算到借款申請人70周歲調整為原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的,貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

      在保證借款申請人基本生活費用的前提下,按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準,確定貸款金額和期限。

      為防范貸款風險,對購買新建商品住房申請貸款的,受托辦理住房公積金貸款的銀行,如對該項目也提供個人購房貸款,并與開發企業簽訂了階段性擔保協議,應協調開發企業向個人購房使用住房公積金貸款提供與商業性住房貸款同等的階段性擔保;受托銀行未與開發企業簽訂階段性擔保協議,由北京市住房貸款擔保中心提供階段性擔保。對購買二手住房申請住房公積金貸款的,應采用抵押擔保方式,完成抵押登記后發放貸款。

      中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京公積金占交易比例不高、平均在20%左右,這個政策影響下預計起碼一半需求將只能選擇商業貸款或者全款,這個政策對剛需影響非常大,從認房又認貸看公積金政策全面收緊。

      易居研究院智庫中心總監嚴躍進則表示,北京此次出臺公積金貸款政策,充分說明房地產政策管控依然比較嚴厲,尤其是結合公積金貸款的實際情況,采取了相對收緊的政策內容。“總體上看,北京當前政策的亮點在于,市區戶籍到郊區購房,可以享受公積金貸款額度增加的優惠,這和北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關。類似做法,也值得全國其他城市學習和借鑒。”他說。

      貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示,此次北京公積金政策的調整會進一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業貸款組合貸的方式占多。公積金貸款盡管額度有限,但其利率較低,能夠幫助購房者減輕貸款壓力,這是公積金制度設計的本意。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下,消費者本身的購買力就受到制約。公積金政策調整不僅影響低總價剛需市場,還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。由此估計,四季度北京房地產市場的情況不容樂觀。


         
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