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        今天是 2019 年 1 月 1 日 星期二
               新聞中心 -> 熱點新聞 -> 哈爾濱市房地產業協會詳細解讀《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》            
       
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        哈爾濱市房地產業協會詳細解讀《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》[2018/8/30 14時]  

           管住自己的錢     維護自己的權
      房款存入監管賬戶   房屋買賣最安全
                   ————哈爾濱市房地產業協會詳細解讀《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》,向社會和群眾進行交易資金安全風險提示
      2009年哈爾濱市出臺了《存量房屋交易資金監管辦法》,原市住房局所屬房屋交易資金監管中心在辦理房屋所有權轉移登記時,對房屋交易資金進行監管,取得了明顯效果。2018年7月,省住建廳、中國人民銀行哈爾濱中心支行、銀監會黑龍江監管局為適應新形式、解決新問題,進一步完善存量房屋交易資金監管,共同下發《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》(黑建房【2018】4號)。做為房屋交易當事人(房屋交易雙方)在進行房屋交易時(特別是通過房屋中介進行房屋交易時),應如何保護好自己的交易資金,維護自身權益不受侵害,防止交易資金被不法中介機構侵占挪用,哈爾濱市房地產業協會就房屋交易資金監管監管問題進行深刻解讀并向社會和群眾進行房屋交易資金安全風險提示:
      一、    購房款一定要存入監管賬戶
      在房屋買賣過程中,一般分為房屋交易雙方經過房屋中
      介買賣成交和房屋交易雙方不經過房屋中介機構自行成交兩種成交方式。無論那種成交方式購房款一定要存入監管賬戶。
      在中介機構成交簽訂合同的,在房屋轉讓合同的“付款
      方式” 一欄中,必須選擇銀行(或房屋交易資金監管中心)監管賬戶進行房屋交易資金監管。
          交易雙方自行成交的,雙方可到銀行(或房屋交易資金監管中心)申請進行交易資金監管。
      二、    充分了解哈爾濱市存量房交易資金監管模式
      (一)    存量房交易通過房屋中介機構成交并約定由房
      屋中介機構代收代付交易資金的資金監管方式
      《房地產經紀管理辦法》規定:房地產交易當事人約定
      由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
      凡是接受房地產交易當事人委托,從事代收代付交易資金業務的房屋中介機構必須在銀行設立專款專用的資金監管賬戶。
      住建部等七部委《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》(建房【2016】168號)文件規定:中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金,不得侵占、挪用交易資金。
      在房屋交易過程中,買方、賣方、房屋中介機構、監管銀行四方要共同簽訂一份關于交易資金監督管理的協議,協議上明確約定房款支取的條件和數額。
      受銀行的監管,如果沒有達到支取條件的,買方、賣方、房屋中介機構任何一方都不能擅自從該賬戶中支取資金,以保障房屋交易資金的安全。
      (二)    存量房交易不經過房屋中介機構,房屋交易雙方
      自行成交(其中包括交易經過中介機構,但未約定由房屋中介機構代收代付交易資金,而是由交易雙方之間直接支付的)的資金監管方式
      對于房屋交易雙方自行成交的,可采取兩種資金監管方
      式:一是交易雙方可以持不動產權屬證明和身份證明到銀行(在哈任意銀行)開立監管賬戶,買方、賣方、監管銀行三方要共同簽訂一份關于交易資金監督管理的協議,協議上明確約定房款支取的條件和數額。受銀行的監管,如果沒有達到支取條件的,買方、賣方任何一方都不能擅自從該賬戶中支取資金,以保障房屋交易資金的安全;二是交易雙方可以持不動產權屬證明和身份證明到各不動產登記分中心交易資金監管窗口,申請進行交易資金監管。
      (三)貸款購房首付款必須監管,金融部門規定“不監管首付,不批準發放貸款”
      省住建廳、人民銀行、銀監局聯合下發的《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》中規定;房地產經紀機構接受交易雙方委托代理存量房交易貸款業務或劃轉交易結算資金時,應在銀行建立交易結算資金專用存款賬戶,由銀行對首付款實行全程監管。首付款未落實的,銀行(住房公積金管理中心)不予審批發放貸款。
      由上述規定可以看出,交易雙方需要通過貸款買賣房屋的,首付款必須存在銀行指定的監管賬戶內,否則銀行將不予發放貸款。
      三、    如何查詢監管賬戶信息,怎樣保證自己的交易資金
      安全
      交易資金的安全保障既要依賴于政府部門有效的監管
      措施,更取決于交易雙方對政策的了解和自我保護意識。我們在交易過程中,特別是通過房屋中介機構進行交易的,應通過以下方式查詢自己交易資金的安全情況:
      (一)登錄www.44631793.com網站,在哈爾濱房地產中介服務板塊中查詢。通過查詢可以確認以下內容:
      1、為您提供服務的房屋中介機構是否已在房產主管部門備案并接受監督管理;
      2、為您提供服務的從業人員是否符合登記備案中從業人員記載的相關信息;
      3、在該平臺中公示了備案的房屋中介機構資金監管賬戶信息。通過查詢中介機構在對應銀行開設的監管賬戶信息,在房屋中介要求您進行存款的賬號與這個房屋中介公示的監管賬戶信息一致的情況下,交易資金安全就有保障。
      (二)除上述查詢內容外,還有一種方式,既交易雙方要看存儲交易資金時,是否與銀行簽署了交易資金監管協議并規定了交易資金支取的條件和數額。如果簽署了這份協議且真實的,交易資金安全就有保障。
      特別提示:按照房屋中介機構監管相關要求,房屋中介機構應當在經營場所醒目位置公示交易資金監管賬戶等內容。未按規定進行公示的,應視為違規從事與交易資金(代收代付交易資金)相關的業務,應及時向行業主管部門投訴舉報。對于公示了交易資金監管賬戶的,也應上網對其真實性進行核對并通過與銀行簽訂交易資金監管協議來確保房屋交易資金安全。
      四、哪些錢必須存入監管賬戶
      按照《關于規范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》要求,監管資金包括貸款首付款、房屋交易定金(訂金)、全額交易資金等。換言之除中介機構依據合同收取的中介服務傭金外,所有的資金都應進入監管賬戶監管。
      五、杜絕虛假宣傳,交易風險提示
      不法房屋中介機構在從業過程中,多采取虛假宣傳、欺騙誘導手段為交易雙方設置陷阱,從而達到非法牟利,甚至是侵占挪用交易資金的非法目的。在此我們提示房屋交易當事人應注意以下幾個方面問題,避免上當受騙:
      (一)    房屋中介機構從業人員稱“我們的賬戶都是在
      銀行開立的,都是監管賬戶,我可以帶你到銀行去存錢”
      按照住建部、人民銀行2006年321號文件規定,開立
      交易結算資金專用存款賬戶賬戶名稱必須為房地產經紀機構或交易機構名稱后加“客戶交易結算資金”字樣,即開立資金性質專用賬戶,不得開立一般賬戶。
      監管賬戶和一般賬戶是有本質上的區別的。監管賬戶是指在房屋交易過程中,買方、賣方、房屋中介機構、監管銀行四方要共同簽訂一份關于交易資金監督管理的協議,協議上明確約定房款支取的條件和數額。受銀行的監管,如果沒有達到支取條件的,買方、賣方、房屋中介機構任何一方都不能擅自從該賬戶中支取資金,以保障房屋交易資金的安全。而中介機構在銀行開立的一般賬戶則不具備監管功能,資金存入中介機構一般賬戶,中介機構是可以單方任意支取的。因此,在此再次提示房屋交易雙方,一定要認準中介機構專用交易資金監管賬戶,判別監管賬戶有兩個方式“一是到     網站進行核對;二是資金存入監管賬戶是需要買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議,約定房款支取的條件和數額,如果沒有達到支取條件的,買方、賣方、房屋中介機構任何一方都不能擅自從該賬戶中支取資金的”
      因此,只有通過政府平臺公示的相關信息,核對好賬戶性質,才能保障自己的交易資金安全。
      (二)    房屋中介機構從業人員稱“首付款必須先存在
      我們公司,我們才能為你去辦貸款,貸款沒申請審批前銀行不給存首付款,或者稱你一次湊不齊先存在我們公司,等湊齊了再給你存進銀行”
      按照省住建廳、人民銀行、銀監局聯合下發的《關于規
      范房地產經紀行業管理加強存量房交易資金監管有關問題的通知》的規定,交易雙方需要通過貸款買賣房屋的,首付款必須存在銀行指定的監管賬戶內,否則銀行將不予發放貸款。同時該文件還規定“各銀行應采取靈活多樣、謹慎嚴密的方式為房地產經紀機構和交易雙方提供交易過程中任意時間節點,一次或多次存儲自由選擇的監管服務”。
      由上述規定可以看出,交易雙方自交易行為開始,無論是定金、首付款、全額交易資金等任何付款方式,無論多少錢,無論多少次都應存在銀行的監管賬戶中。如果將資金存入監管賬戶以外賬戶既面臨資金被侵占挪用的危險,也會使自己的權益受損。
      (三)房屋中介機構從業人員稱“定金(訂金)不用進入監管賬戶進行監管,因為這其中包括我們中介服務的傭金和今后的清欠費用”
      定金(訂金)和中介服務傭金性質不同,定金(訂金)必須監管。定金(訂金)是指當事人雙方為了保證合同的履行,約定由當事人一方先行支付給對方定數額的貨幣作為擔保的資金。而中介服務傭金是指委托方按合同約定支付給中介機構的服務費用。二者性質不同,不能混為一談。在這里我們提示:關于定金(訂金)和中介服務傭金必須在居間服務合同中單獨進行約定。只要在合同中明示為定金(訂金)部分的,必須進入監管賬戶監管。如果定金(訂金)不進入監管賬戶,可能會面臨被不法中介侵占、挪用的可能,同時雙方受制于中介機構,無法行使支取、退還、賠付的權利。
      (四)房屋中介機構從業人員稱“三聯單房屋可以更
      名過戶,在中介機構交了首付還可以貸款”
      《中華人民共和國城市房地產管理法》規定:“未依法
      登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。因此三聯單房屋不得交易。按照《房地產經紀管理辦法》規定:“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務”。房屋中介機構代理“三聯單”房屋銷售屬于違規行為。
      另外,由于“三聯單”房屋無法辦理交易手續,更無法辦理抵押登記手續,因此銀行不可能為“三聯單”房屋提供貸款。在此提醒群眾,切勿上當受騙。
      (五)房屋中介機構從業人員稱“交易資金存入監管
      賬戶就不方便了,不如存在中介或經紀人名下隨時支取方便”
      房屋交易資金存入監管賬戶,其支付的關鍵在于交易雙
      方約定的支付方式和條件,只要滿足了約定的條件,監管銀行隨時可以支取。購房款對于每一個人都是一筆巨大的家庭財富,是畢生的積蓄和生活的基本保障。因此,資金的安全是第一位的,房屋交易本身法律關系復雜,限制條件多,只要我們的資金在監管賬戶內,不被侵占和挪用,任何問題都是可以通過交易雙方協商或法律途徑解決的。資金進入監管賬戶后,除避免資金被侵占和挪用外,還可以避免中介機構任意扣押定金、強制收取中介費等情況的發生。
      (六)房屋中介機構從業人員稱“可以簽兩份合同,
      一份是實際成交價,交易雙方留存;另一份是隱瞞價格合同,用于資金監管和申報交易過戶,可以少交稅”
      簽訂陰陽合同偷稅漏稅是一種嚴重的違法行為。這種行
      為除了要受到法律制裁外,也會給交易雙方帶來危害。因為一旦出現交易糾紛,無法按真實合同的內容依法主張權利,而是要經過復雜的程序來判別真假合同的真實性,給交易雙方帶來極大危害。另外,由于隱瞞價格合同導致無法將全部交易資金進行監管,致使部分交易資金存在中介或經紀人手中,交易資金出現風險,此種案例全國各地多次發生。因此,提示廣大群眾,不要受不法中介和經紀人的誘騙,依法進行交易,維護自身合法權益。
          
          通過以上內容可以看出,存量房交易中存在的法律關系極為復雜,不法中介機構和不法從業人員為謀取不正當利益設置陷阱,為了維護自身利益不受侵害,再次提示廣大群眾,不聽信虛假宣傳,交易資金一定要主動要求進入監管專戶,只要交易資金不被侵占挪用,任何問題都可以通過交易雙方協商或法律途徑解決。管住自己的錢、維護自己的權。

         
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